Förmedlings uppdragets upphörande kontrakt eller tillträde

Fast pris för uppdraget oavsett vad försäljningspriset blir. Något av ovanstående kombinerat med viss ersättning för särskilda utlägg som ska betalas även om bostaden inte säljs. När ett uppdragsavtal avslutas utan att bostaden har sålts ska mäklaren informera säljaren om att hen kan ha rätt till ersättning om bostaden säljs vid ett senare tillfälle. Mäklaren bör lämna en lista med spekulanter spekulantlista till säljaren.

Detta för att säljaren ska veta vilka personer som mäklaren har varit i kontakt med angående bostaden. Om en mäklare har misskött förmedlingsuppdraget kan hens rätt att få betalt påverkas. Ersättningen kan då minskas så att uppdragsgivaren behöver betala mindre än vad hen och mäklaren tidigare har kommit överens om.

Tvister om provision prövas av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd FRN. Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd extern webbplats Tidpunkten för när bostaden byter ägare påverkar rätten till provision Om inte bostaden säljs har mäklaren inte rätt till provision. Det förekommer att mäklaren kan ha rätt till annan ersättning till exempel för vissa utlägg. Detta ska i så fall stå i uppdragsavtalet eller i någon annan skriftlig överenskommelse.

Om en bostad säljs när mäklaren har ensamrätt att förmedla den har mäklaren i princip alltid rätt till ersättning. Hur försäljningen har gått till saknar betydelse. Om en bostad säljs när mäklaren inte har ensamrätt har hen rätt till ersättning om försäljningen har skett genom mäklarens förmedling. Detta gäller även om uppdragsavtalet har sagts upp och försäljningen sker efter det att förmedlingsuppdraget har avslutats.

Det krävs att mäklaren har förmedlat kontakten till köparen anvisat köparen.

Hur avslutar man ett uppdrag

Det måste också finnas ett orsakssamband mellan mäklarens arbete och försäljningen. Har mäklaren rätt till ersättning Om bostaden överlåts under ensamrättstiden? Om bostaden överlåts under uppdragstid utan ensamrätt? Om överlåtelsen beror på mäklarens förmedling har mäklaren rätt till ersättning.

Företagets skyldighet kan variera beroende på bland annat mäklarens erfarenhet och uppdragets art. Om en mäklare bryter mot lagen ska företaget se till att mäklaren försöker begränsa skadan. Företaget ska också göra vad det kan för att det inte upprepas. Företaget får inte försvåra för en anställd mäklare som ska sluta sin anställning att fullfölja sina pågående uppdrag.

Ansvaret vid brott mot lagen Bedömningar av mäklarföretaget och mäklarens ansvar ska göras separat. Det betyder att bara mäklaren, bara företaget eller båda kan hållas ansvariga för en brist. Om exempelvis en mäklare bryter mot lagen kan företaget också drabbas av en påföljd om det visar sig att företaget kände till bristen men inte har gjort något för att komma till rätta med den.

Om det istället är så att företaget har försett mäklaren med bristfälliga mallar eller system som bidragit till att mäklaren inte kunnat dokumentera uppdraget på ett korrekt sätt är det däremot företaget som i första hand blir ansvarigt för eventuella fel. Varje mäklarföretag ansvarar också självständigt för att uppfylla kraven. Ett företag kan alltså inte skylla på att man har fått avtalsmallar eller system från något annat företag.

Vad säger lagen om företagets ansvar? Fastighetsmäklarlag 3 kap. Fastighetsmäklarverksamheten 1 § En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I 3, 4 och §§ finns ytterligare bestämmelser om god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarföretaget får inte vara part i uppdragsavtal om förmedling av fastigheter. I 6, 9 och 11 §§ finns ytterligare bestämmelser om fastighetsmäklarföretagets skyldigheter. Se numera 21 § 2 st fastighetsmäklarlagen , , vilken i sak överensstämmer med 15 § 2 st lagen om fastighetsmäklare, som gällde vid den tid som är aktuell i målet.

Av rättsfallen NJA s och s framgår att ett sådant orsakssammanhang som regel torde kunna presumeras om avtal slutits med en av mäklaren anvisad spekulant.

Förmedlingskontrakt och villkor

I något fall kan omständigheterna dock vara sådana att orsakssambandet mellan mäklarens insats och det ingångna avtalet, t ex på grund av den tid som hunnit förflyta däremellan eller genom att det slutliga avtalet träffats på villkor som på ett avgörande sätt skiljer sig från dem som var aktuella när mäklaren ledde förhandlingar mellan parterna, är så svagt att någon provision inte skall utgå.

Av utredningen framgår bl a följande. F gav i september M. H uppdrag att förmedla försäljning av K-E. F:s bostadsrättsradhus. H genomförde i oktober samma år visningar av huset, vid vilka bl a M. W uppträdde som spekulant. W lämnade successivt två bud på bostadsrätten. Det sista budet innebar att M. W skulle betala kr och att K-E. F dessutom skulle få överta hyresrätten till M.

W:s lägenhet. Båda buden förkastades av K-E. Efter d 1 nov vidtog M. H inga ytterligare förmedlingsåtgärder. Under slutet av december förekom viss ytterligare kontakt mellan K-E. I början av januari sade K-E. F som tidigare angivits upp förmedlingsavtalet. I juli sände K-E. F ett brev av personlig karaktär till M.

W, vilket ledde till att M. W på nytt tog kontakt med K-E. F i augusti. Efter ytterligare förhandlingar ingick parterna d 13 sept ett avtal, varigenom M. W köpte K-E. F:s hus för kr och K-E. F övertog den nya hyreslägenhet som M. W under tiden bytt sig till. Det har således förflutit lång tid mellan de åtgärder M. H vidtog och avtalet mellan K-E. Avtalet har, sedan K-E. W på eget initiativ tagit förnyad kontakt, ingåtts tio månader efter M.

H:s senaste förmedlingsåtgärder och åtta månader efter det att förmedlingsavtalet sades upp. Det har också ingåtts på delvis andra villkor än de som gällde vid de inledande förhandlingarna. Såsom TR:n framhållit har det inte framkommit något som tyder på att K-E. F på ett illojalt sätt sökt undandra sig att betala provision till M. Med hänsyn härtill kan sådant orsakssamband inte anses föreligga mellan M.

H:s åtgöranden med anledning av förmedlingsuppdraget och försäljningen till M. W att M. H är berättigad att uppbära provision. H:s talan skall därför ogillas. Referenten, JustR Danelius, med vilken JustR Lambe förenade sig, var skiljaktig och anförde: Vid den tid som är aktuell i målet gällde lagen om fastighetsmäklare. Enligt 15 § 2 st i denna lag - som i sak överensstämmer med 21 § 2 st i den nu gällande fastighetsmäklarlagen - skulle mäklare ha rätt till provision endast om avtal om överlåtelse genom hans förmedling träffats mellan uppdragsgivaren och någon som anvisats av mäklaren.

Det var således inte tillräckligt att överlåtelse till en person som anvisats av mäklaren faktiskt kommit till stånd, utan det krävdes därutöver att överlåtelsen skett genom mäklarens förmedling. Ett orsakssammanhang mellan mäklarens verksamhet och det träffade överlåtelseavtalet var alltså en förutsättning för att provision skulle utgå.

HD har i tidigare rättsfall fastslagit att ett orsakssammanhang som ger rätt till provision kan presumeras föreligga om endast en mäklare har medverkat och avtal har slutits med en av denne anvisad spekulant NJA s och s Denna presumtion är av betydelse i nu förevarande fall där utredningen ger vid handen att köparen av bostadsrätten, M.

W, hade anvisats av mäklaren, M. H, och säljaren av bostadsrätten, K-E. F, inte hade anlitat någon annan mäklare för att få bostadsrätten försåld. Frågan är då om det i detta fall föreligger någon särskild omständighet som medför att presumtionen bryts. En sådan omständighet skulle kunna vara den relativt långa tid som förflutit mellan M.

H:s insatser i saken och överlåtelsen av bostadsrätten. När det gäller betydelsen av denna tidsfaktor bör följande förhållanden beaktas. Det var i oktober som M. H anvisade M. W som spekulant på bostadsrätten. F dessutom skulle få överta hyresrätten till en lägenhet. F i slutet av oktober , varför någon försäljning inte kom till stånd vid denna tidpunkt. H inga ytterligare åtgärder för att få bostadsrätten försåld.

I januari sände K-E. F till M. H:s företag ett brev i vilket han förklarade att skälig tid hade förflutit sedan mäklarkontraktet mellan K-E. H utlöpt och att K-E. F ansåg sig fri att kontakta annan mäklare. H besvarade brevet genom att tillställa K-E. F en lista över de personer som M. H hade anvisat som spekulanter och framhålla att han emotsåg provision för det fall att någon av dessa personer skulle ingå avtal om köp av bostadsrätten.

Under juli och augusti hade K-E. H:s medverkan kontakter med varandra, och de förhandlingar som då fördes dem emellan ledde till att K-E. F i september sålde bostadsrätten till M. W mot en köpeskilling av kr, varjämte det angavs vara en förutsättning att K-E. F skulle få överta hyresrätten till en viss lägenhet, vilken var en annan än den som M. W erbjudit K-E.

F vid de tidigare förhandlingarna i oktober De åtgärder som ledde till försäljningen i september var inte resultatet av förnyad annonsering eller andra liknande åtgärder från K-E. F:s sida. De kontakter som förekom mellan K-E. W under sommaren måste i stället ses som ett fullföljande av de förhandlingar som förts i oktober och som kommit till stånd inom ramen för M.

H:s uppdrag som mäklare. Avtalet om överlåtelse av bostadsrätten var dessutom till både innehåll och konstruktion nära besläktat med det sista av de anbud som M. W tidigare avgivit. Sålunda var köpeskillingen oförändrad i förhållande till detta anbud, och i överlåtelseavtalet liksom i det tidigare anbudet ingick som ett element att K-E.

F skulle överta en hyreslägenhet. Det föreligger under dessa omständigheter ett sådant samband mellan M. H:s arbete som mäklare och försäljningen att denna måste anses ha kommit till stånd genom M. H är därför berättigad att erhålla mäklarprovision. Det återstår att ta ställning till om det finns skäl att sätta ned mäklarprovisionen med tillämpning av 18 § lagen om fastighetsmäklare på grund av att M.

H åsidosatt sina åligganden vid utförandet av uppdraget som mäklare. Som HovR:n funnit, kan det inte anses visat att M. H lämnat felaktiga uppgifter om M. Ws bud på bostadsrätten. Något skäl till nedsättning av provisionen på denna grund föreligger därför inte. När det sedan gäller frågan om M. H försummat sina åligganden genom att inte vidta några försäljningsåtgärder efter d 1 nov har M.

H uppgivit att han i slutet av oktober av K-E. F uppmanats att "ligga lågt". Som HovR:n funnit, kan inte anses visat att denna uppgift är felaktig. Vidare måste vikt tillmätas K-E. F:s brev i januari Detta brev var avfattat på ett sådant sätt att M. H hade fog för att uppfatta det antingen som en uppsägning av förmedlingsavtalet mellan K-E. H eller som en anvisning om att K-E.

F tills vidare inte önskade att M.